לשירותכם:
03-5174455
יצירת קשר
לכל שאלה חייגו:
03-5174455

הסכם מכר וזיכרון הדברים

בשעה טובה ומוצלחת נמצאה דירה העונה על דרישותינו, ולאחר שערכנו את הבדיקות המשפטיות והתכנוניות עליהן עמדנו במאמר הקודם, הגיעה העת למו"מ על תנאי ההתקשרות.

ההתלבטות הראשונה העומדת בפני רוכש אשר מצא דירה כלבבו הינה האם לחתום על זיכרון דברים או שמא להמתין ולערוך הסכם מכר מלא.

זיכרון דברים - אחת הטעויות הנפוצות ביותר בקרב רוכשי דירות הינה ההנחה כי זיכרון דברים אינו מסמך מחייב.

לרוב מדובר במסמך קצר שעורכים הצדדים, לאחר שגמרו אומר להתקשר בעסקה, הנושא כותרת "זיכרון דברים" ומכיל את ההסכמה על הפרטים המהותיים של העסקה - המחיר עליו הוסכם, מועד מסירת החזקה בנכס ופרטי הנכס.

ואולם – פסיקת בתי המשפט וחוק החוזים מקנים לזיכרון הדברים מעמד של חוזה לכל דבר ועניין. כך במקרה של רכישת/מכירת נכס כאשר זיכרון דברים כולל התייחסות מפורשת לזהות הנכס, זהות הצדדים, מחיר העסקה, מועדי תשלום, חלוקת חבויות המס ופרטים כגון אלה הרי שהדבר ייחשב לחוזה גמור.

גם אם הוחסר פרט כלשהו עליו לא סיכמו הצדדים במסגרת זיכרון הדברים, רשאי יהיה בית המשפט להשלימו במקרה בו תוגש תביעה לאכיפת זיכרון דברים.  ככל שהפרטים בזיכרון הדברים רבים ומפורטים יותר וככל שהצדדים התכוונו ליצור יחסים מחייבים כך ייחשב זיכרון הדברים מחייב יותר.

זאת ועוד, מועד חתימה על זיכרון דברים הוא המועד המכריע לעניין תשלומי המיסים החלים על הצדדים. רשויות המס רואות במועד עריכת זיכרון דברים כמועד הקובע לדיווח על עסקת המקרקעין, דבר המקצר את מועדי תשלום המס לפיהם מס השבח ומס הרכישה בגין עסקת מקרקעין חייבים בתשלום תוך 50 ימים מיום העסקה.

אשר על כן מומלץ, באם הדבר אפשרי, לוותר על זיכרון הדברים ולגשת הישר לחתימה על הסכם מכר מלא ומפורט, אשר מומלץ לערוך באמצעות עורך דין הבקיא בתחום.

הסכם מכר – להלן נפרט את הנושאים החשובים העיקריים הכלולים בהסכם מכר:

מחיר- בדקו כי מחיר הדירה הנקוב בחוזה הוא סופי וכולל את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. אם התשלום צמוד לשער הדולר יש לבצע פעולות הגנה מפני עלית שער הדולר דוגמת הפקדה מקבילה של התשלומים העתידיים בפיקדונות צמודי דולר וכו'.

מועדי תשלום - חשוב מאוד מצידו של הקונה ליצור לוח תשלומים שישקף לא רק את יכולתו הכלכלית לשלם את התמורה לאורך קיום העסקה עד למסירת החזקה, אלא שלוח התשלומים יכלול גם מערכת של הגנות ובטחונות ביחס לכל סכום כסף שעובר למוכר.

התשלום הראשון מתבצע בדרך כלל במועד חתימת החוזה, וכן נהוג כי לאחר ביצוע התשלום הראשון רשאי הקונה לרשום הערת אזהרה לטובתו על הדירה.

במידה שרובצת משכנתה על זכויות המוכר חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של המשכנתה. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתה של המוכר ישירות לבנק למשכנתאות והדבר ייחשב כאילו שילם את הסכום למוכר.

על הקונה לוודא שלוח התשלומים ייבנה כך שהמוכר יקבל כספים בהתאם לקצב שהוא יספק את האישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שם הקונה.

הערת אזהרה – כאמור יש להבטיח את זכויות הקונה על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו מיד עם העברת התשלום הראשון לפיה מתחייב המוכר לבצע עסקה ואשר לא תאפשר העברת זכויות הרוכש לאחר כל עוד היא רשומה.

פגמים בדירה – יש לדרוש כי המוכר יצהיר בהסכם כתנאי יסודי כי אין פגמים בדירה, כך שאם לאחר מסירת הדירה לקונה יתגלה פגם כלשהו ויוכח שהמוכר ידע על קיומו, ניתן יהיה לדרוש פיצוי בגין אותו הפגם ולעיתים אף את ביטול העסקה.

מועד המסירה – יש להגדיר מראש מועד מדויק למסירת החזקה בדירה תוך השארת גמישות מסוימת באופן שיאפשר פיגור סביר בלוחות הזמנים ללא פיצויי מיוחד.

*האמור במסמך זה איננו מהווה עצה משפטית , ייעוץ משפטי או תחליף לו.

לייעוץ בנושא דיני עבודה
ללא כל התחייבות מצדכם
השאירו כאן פרטים ונחזור אליכם מיד:

רח' ירושלים 39, קריית אונו 5542339, (קומה 6)
03-5174455
03-5174456
office@shalombarlaw.com
http://www.shalombarlaw.com