לפני רכישת דירה

רכישת דירת מגורים הינה, בדרך כלל, העסקה החשובה, המהותית ואף לרוב היקרה ביותר בחייו של כל אדם. בסדרת מאמרים זו נעמוד על ההיבטים המשפטיים העומדים טרם רכישת הדירה, מהלך העסקה והחוזה הנלווה לה והמיסוי החל על הצדדים לה.

נתחיל אפוא בסדר הכרונולוגי של הדברים, מועד קבלת ההחלטה על רכישת דירת מגורים:

תיווך- אחת ההתלבטויות הראשונות העומדות בפני רוכשי/מוכרי הדירות הינה האם להיעזר בשירותיו של מתווך וכיצד. חוק המתווכים במקרקעין הינו החוק המסדיר את הזכויות והחובות שבין מתווך לרוכש/מוכר נכס מקרקעין.

לאור סעיף 14 לחוק אך ורק מתווך בעל רישיון תיווך זכאי יהיה לתשלום דמי תיווך.

סעיף 9 לחוק קובע כי מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) קובעות כי הזמנת שירותי תיווך חייבת לכלול את שם המתווך והלקוח ומספרי זהותם, סוג העסקה (מכירה/קניה/השכרה/שכירות), תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך, מחיר מבוקש או מוצע (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך - שיכול להיות נקוב באחוזים ממחיר העסקה, וכן האם המחיר המוסכם כולל מע"מ.

לאור סעיף 14 לחוק זכאי יהיה המתווך במקרקעין לקבל דמי תיווך עבור עבודתו, ובתנאי שהוא היה ה"גורם היעיל" שהביא בסופו של דבר להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

גובה דמי התיווך אינם קבועים בחוק ונתונים למשא ומתן בין הצדדים. נהוג כי דמי התיווך הינם שני אחוזים ממחיר המכירה/הקניה הכולל של הנכס בתוספת מע"מ, ואולם הדבר תלוי אף במצב השוק, מצב הנכס וחשוב יותר ביכולת המיקוח שלכם.

בדיקות מקדימות–

בשעה טובה מצאתם דירה הראויה בעיניכם, אולם טרם המשך ההתקשרות מומלץ לבצע מספר בדיקות מקדימות לנכס.

בדיקת מצב משפטי- לשם בדיקה זו מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין אשר ייבחן את מצבה במשפטי של הדירה ואפשרות הרישום.

נסח טאבו-נסח הרישום הינו מסמך רשמי המפרט את כל הזכויות והחובות לגבי הנכס. בנסח מופיעים: כמות הדירות שבבנין, זהות בעל הזכויות, מידע על משכנתאות הרובצות על הנכס, הערות אזהרה ועיקולים, מידע על שטח הדירה, זהות הרשות המקומית וכן מידע בדבר הצמדות שטחים נוספים לדירה. הנכס מזוהה באמצעות גוש- חלקה-תת חלקה.

באם המדובר בבית משותף אזי בצמוד לנסח הבית יהיה תקנון הבית המשותף המפרט את חלוקת הוצאות הבית המשותף בין הדיירים, אופן קבלת ההחלטות באסיפות הדיירים גורלן של זכויות הבניה וכו'.

בדיקת מצב תכנוני- מומלץ וכדאי לבחון את הדירה וסביבתה בהיבט תכנוני לשם קבלת תמונה רחבה ככל הניתן וכן לשם התכנון העתידי באזור.

תב"ע- תכנית בנין העיר הינה תוכנית שמטרתה להסדיר את ייעודי הבנייה המותרים בשטח מסוים.  בתכנית מופיעים חלוקת קרקע למגרשים, הקצאת קרקע לכבישים ודרכים, גנים, שטחי נופש וספורט, עתיקות, שטחי חניה, תחנות לתחבורה ציבורית, שווקים, בתי קברות, מבנים לצורכי ציבור ועוד. ניתן לבדוק מהם השימושים והייעודים המותרים בקרקעות באזור בו אתם חפצים לרכוש את דירתכם ומה מתוכנן להיבנות בעתיד.

היתר בניה וזכויות בניה- יש לבדוק את מידת ההתאמה שבין היתר הבניה הנמצא בתיק הבניין לבין המצוי בפועל. רצוי לברר אף פרטים על חריגות בניה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים ושיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס.
כדאי לבדוק במשרדי ההנדסה שברשות המקומית האם יש זכויות לבניית תוספות לדירה ומצב הזכויות בגג הבניין בין הדיירים השונים.


*האמור במסמך זה איננו מהווה עצה משפטית , ייעוץ משפטי או תחליף לו.
 


אנחנו מזמינים אתכם ליצור קשר ולהנות מליווי, יעוץ וייצוג משפטי מקצועי באמת!
לתיאום פגישה לייעוץ ראשוני חינם – חייגו עכשיו: 03-5174455


שמור במועדפים
גרסא להדפסה
שתף בפייסבוק

ליצירת קשר, ויעוץ ראשוני חינם
מלאו את פרטיכם ונחזור אליכם בהקדם:

נושא:
שם:
דוא"ל:
טלפון:
הודעה:
הודעה גדולה:
אנא המתן...
דברו איתנו !

לכל שאלה ו/או ייעוץ,
אל תהססו וצלצלו עכשיו: 03-5174455

ברוכים הבאים

שלום וברוכים הבאים לאתר הבית החדש של משרד עורכי הדין - שלום בר.

מבין לקוחותינו
G4s
רם
אבירם
רומח
rga
FSM שירותי קרקע
קבוצת שלטל
בתי אבות - נאות אבי
תגלית